Un sogno per molti, una possibilità per pochi

Quante volte hai sentito parlare di “silenzio-assenso” come scorciatoia per regolarizzare un’abuso edilizio? L’idea che, semplicemente presentando una domanda e aspettando in silenzio, tutto si risolva da sé è allettante. Ma funziona davvero? La risposta è “dipende”, e le sorprese non mancano.

Silenzio-assenso in edilizia: come funziona (quando funziona)

Il principio del silenzio-assenso prevede che, se l’amministrazione competente non risponde entro un certo termine, la richiesta si consideri approvata automaticamente. Un meccanismo nato per combattere la burocrazia, ma che in edilizia non è sempre applicabile.

Tre cose che devi sapere

1. Non esiste un condono automatico
   • Nessuna legge nazionale prevede il silenzio-assenso per sanare abusi edilizi.
   • Alcuni Comuni o Regioni possono introdurre eccezioni, ma sono casi rari e circoscritti.
2. I grandi condoni del passato non lo permettevano
   • Nel 1985 e nel 2003, anche con i condoni straordinari, bisognava ottenere un esplicito via libera dall’ente.
3. Se provi a usarlo, rischi un contenzioso
   • Se ti affidi al silenzio-assenso senza norme chiare, potresti ritrovarti con un verbale di demolizione anziché una sanatoria.

Casi in cui (forse) puoi farne uso

Alcuni tribunali hanno riconosciuto il diritto alla sanatoria in assenza di risposta dell’amministrazione, ma si tratta di sentenze singole, non di una regola. Inoltre:

• Piccole opere (come recinzioni o sopraelevazioni minori) potrebbero beneficiare di procedure semplificate.
• Alcune Regioni hanno sperimentato meccanismi più snelli, ma devi verificare la normativa locale.

Cosa fare se hai un’opera abusiva?

1. Non affidarti al “sentito dire” – Il silenzio-assenso in edilizia è un terreno minato.
2. Consulta un professionista – Un tecnico o un avvocato può valutare se esistano strade alternative.
3. Valuta una sanatoria ordinaria – Se l’opera è sanabile, meglio seguire l’iter ufficiale.

Conclusione: meglio non rischiare

L’idea di regolarizzare un abuso senza fare nulla è troppo bella per essere vera. Se vuoi mettere in regola un immobile, la strada più sicura resta quella tradizionale.

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1. Stato Legittimo degli Immobili

• Semplificazione Formale:
• È sufficiente presentare l’ultimo titolo edilizio rilasciato per l’intero immobile o unità immobiliare.
• Presunzione di verifica dei titoli precedenti da parte dell’amministrazione, salvo difformità non contestate in precedenza.
• Esclusione di riesami retroattivi da parte degli enti competenti.
• Semplificazione Sostanziale:
• Inclusione di sanzioni pagate, dichiarazioni di tolleranze e titoli di regolarizzazione (es. SCIA in sanatoria) come prove di legittimità.
• Validità retroattiva per interventi storici, con documentazione catastale o fotografica.
• Interconnessione:
• Le sanzioni e le tolleranze integrano i titoli esistenti ma non sostituiscono la verifica formale.
• Esempio: Un immobile con SCIA e difformità sanate tramite pagamento deve affiancare entrambi i documenti.

2. Mutamento della Destinazione d’Uso

• Tipologie:
• Orizzontale (stessa categoria funzionale): Sempre consentito, salvo condizioni comunali (es. preservare il decoro urbano).
• Verticale (cambio categoria): Agevolato per residenziale, turistico, produttivo, direzionale e commerciale, con possibile contingentamento locale.
• Procedure:
• Senza opere: SCIA ordinaria.
• Con opere: Titolo abilitativo corrispondente all’intervento (es. permesso di costruire per ristrutturazioni complesse).
• Deroga agli oneri urbanistici primari (es. parcheggi) per singole unità immobiliari.
• Ruolo degli Enti Locali:
• Regioni e comuni possono introdurre semplificazioni aggiuntive o limitazioni motivate (es. zone storiche).

3. Regolarizzazione Difformità Edilizie

• Tolleranze Costruttive:
• Scostamenti consentiti dal progetto: dal 2% al 6%, in base alla superficie e alla data di realizzazione (soglie più ampie per interventi pre-2024).
• Esclusione di verifiche retroattive per difformità minori.
• Tolleranze Esecutive:
• Modifiche non strutturali (es. finiture, impianti) ammesse se non alterano sicurezza o agibilità.
• Divieto di applicazione per immobili vincolati (es. beni culturali).
• Casi Particolari:
• Interventi pre-1977: Regolarizzabili con SCIA e pagamento sanzioni, senza doppia conformità.
• Variazioni essenziali: Superamento della doppia conformità se l’intervento rispetta norme tecniche storiche e urbanistica attuale.

4. Adeguamento Standard Edilizi

• Recupero Sottotetti:
• Consentito anche in assenza di distanze minime, purché si rispettino altezze e superfici originarie.
• Necessaria legislazione regionale di riferimento.
• Edilizia Libera:
• Vetrate panoramiche amovibili (VEPA): Installabili su balconi, logge e porticati (esclusi quelli pubblici), senza creare nuovi volumi.
• Requisiti: trasparenza, aerazione naturale, impatto estetico ridotto.
• Certificato di Agibilità:
• Deroghe transitorie:
  • Altezze minime ridotte a 2,40 m (da 2,70 m).
  • Superfici minime per alloggi: 20 m² (monolocali) e 28 m² (bilocali).
• Condizioni: progetti di recupero o soluzioni alternative (es. ventilazione migliorata).

Note Operative

• Documentazione:
• Per interventi storici, accettati foto d’epoca, mappe catastali, atti notarili.
• Modulistica standardizzata per richieste di titoli e sanatorie.
• Sicurezza e Vincoli:
• Obbligo di certificazione antisismica per zone ad alto rischio.
• Divieto di sanatoria per abusi in aree paesaggistiche senza parere vincolante.
• Tempi e Sanzioni:
• Silenzio-assenso dopo 45 giorni per permessi in sanatoria.
• Sanzioni proporzionali all’aumento del valore venale (min. €516, max €10.328).

Fonte: DL 69/2024 convertito in L. 105/2024 – Linee guida ad interim per amministrazioni e cittadini.